임대차 분쟁 해결 이후 재계약 시 주의해야 할 계약서

증액분: 후순위

임대차 분쟁 해결 이후 재계약 시 주의해야 할 계약서 작성의 핵심은 ‘특약’입니다. 표준 계약서에는 담기지 않는, 우리 집만의 특수한 사정(누수 이력, 곰팡이 처리, 옵션 파손 책임 등)을 명문화해야 합니다. 구두로 약속했던 “나갈 때 도배는 임대인이 해준다” 같은 말은 법정에서 증거로 채택되기 어렵습니다.

단계별 가이드 (재계약 프로세스)

1. 권리 분석 단계: 등기부등본을 열람하여 지난 계약 이후 추가된 근저당권이나 압류가 없는지 확인합니다. 만약 선순위 대출이 늘어났다면 감액 등 계약 조건을 다시 협의해야 합니다.
2. 계약서 초안 작성: ‘기존 임대차 계약의 연장임’을 명시하는 문구를 특약사항 상단에 기재합니다. (예: “본 계약은 20xx년 x월 x일 체결된 원계약의 연장이며, 보증금 증액분에 대한 계약이다.”)
3. 특약 사항 구체화: 지난 분쟁의 원인이었던 부분을 해결하는 문구를 넣습니다. (예: “난방 보일러 고장 시 수리비는 전액 임대인이 부담하며, 임차인의 과실이 입증되지 않는 한 임차인에게 청구하지 않는다.”)
4. 확정일자 및 신고: 보증금 변동이 있다면 주민센터나 대법원 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 다시 받고, 주택임대차 신고(전월세 신고)를 30일 이내에 마쳐야 합니다.

프로만 아는 꿀팁 공개

재계약 확정일자를 받는 방법은 크게 두 가지입니다. 상황에 맞춰 가장 유리한 방법을 선택하세요.

✅ 실제 후기와 주의사항

실제 현장에서는 이론과 다른 변수들이 많이 발생합니다. 분쟁 후 재계약이라는 껄끄러운 상황을 슬기롭게 넘긴 사례와, 반대로 작은 실수로 큰 손해를 본 사례를 통해 경각심을 가질 필요가 있습니다.

※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.

https://www.gov.kr/” target=”_blank” rel=”noopener”>📌 정부24 전월세 신고제 안내

실제 이용자 후기 모음

“전세금 반환 문제로 내용증명까지 보냈다가 집주인이 돈을 마련해 주면서 재계약을 요청했어요. 껄끄러웠지만 이사 갈 상황이 아니라서, 변호사 자문을 받아 ‘계약 만료 시 즉시 반환하지 않을 경우 지연이자 연 12% 지급’이라는 특약을 넣고 공증까지 받았습니다. 덕분에 2년 뒤에는 하루도 안 미루고 돈을 받을 수 있었어요.” (서울 마포구, 30대 김모 씨)

반드시 피해야 할 함정들

가장 위험한 함정은 “기존 계약서를 파기하고 새로 쓰자”는 제안입니다. 일부 임대인이나 공인중개사가 깔끔하게 정리하자며 제안할 수 있지만, 기존 계약서를 파기하면 과거에 받아둔 확정일자의 효력이 사라질 수 있습니다. 반드시 ‘기존 계약서는 그대로 보관’하고, 변경된 내용만 담은 계약서를 추가로 작성하거나, 기존 계약서 뒷면에 변경 내용을 기재하고 날인해야 여러분의 보증금 순위가 지켜집니다.

🎯 임대차 분쟁 해결 이후 재계약 시, 최종 체크리스트

마지막으로 도장을 찍기 전, 딱 1분만 투자해서 아래 항목들을 점검해 보세요. 이 작은 확인이 향후 2년의 평화를 보장합니다. 분쟁의 기억을 털어내고 안전한 주거 환경을 확보하세요.

지금 당장 확인할 것들

• [ ] 등기부등본 갑구(소유권), 을구(근저당) 변동 사항 확인했나요?
• [ ] 보증금 증액 시, 증액분에 대한 확정일자를 받을 계획인가요?
• [ ] ‘기존 계약의 연장’임을 명시하는 특약 문구를 넣었나요?
• [ ] 수리, 관리비 등 지난 분쟁의 쟁점에 대한 합의 내용이 구체적으로 적혀 있나요?
• [ ] 임대인의 국세/지방세 완납 증명서를 확인했나요? (최근 전세 사기 예방 필수 절차)

다음 단계 로드맵

계약서 작성이 끝났다면, 즉시 주민센터를 방문하거나 온라인으로 확정일자를 받고 주택임대차 신고를 완료하세요. 그 후 계약서를 스캔하여 클라우드나 메일에 보관해 두는 것이 좋습니다. 만약 보증금 액수가 크다면 보증보험 가입 가능 여부도 즉시 체크하여 가입 절차를 진행하시길 바랍니다.

FAQ

보증금을 올리지 않아도 계약서를 다시 써야 하나요?

조건 변경이 없다면 묵시적 갱신으로 두는 것이 유리할 수 있습니다.

보증금이나 월세 변동 없이 기간만 연장되는 경우라면 굳이 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 오히려 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든 해지 통보 후 3개월 뒤 나갈 수 있는 권리가 생겨 유리할 수 있습니다. 단, 분쟁 해결 과정에서 특정 특약을 넣기로 합의했다면 그 부분만 별도 약정서로 남기는 것이 좋습니다.

재계약 시 중개수수료는 누가 내나요?

당사자 간 합의나 대서료 정도만 발생하는 경우가 많습니다.

임대인과 임차인이 직접 합의하여 재계약서를 작성하면 중개수수료는 발생하지 않습니다. 다만, 권리 관계 확인이나 계약서 작성을 공인중개사에게 의뢰할 경우 ‘대서료(약 5~10만 원)’ 정도를 지불하는 것이 일반적입니다. 분쟁 이력이 있다면 전문가인 중개사를 통해 대서하는 것을 추천합니다.

기존 계약서에 확정일자가 있는데 또 받아야 하나요?

보증금 증액이 있는 경우, ‘증액분’에 대해서만 추가로 받아야 합니다.

기존 보증금에 대한 확정일자는 그대로 유효합니다. 절대 기존 확정일자를 무효화하지 마세요. 증액된 금액(예: 5천만 원 증액 시 5천만 원)에 대해서만 새로 작성된 계약서에 확정일자를 받아야 기존 순위와 새로운 순위를 모두 보호받을 수 있습니다.

특약사항에 ‘모든 수리비는 임차인 부담’이라고 적었는데 효력이 있나요?

주요 설비에 대한 수리 의무는 임대인에게 있어 효력이 제한될 수 있습니다.

보일러, 배관, 누수 등 주택의 기본 사용을 위한 대수선 의무는 법적으로 임대인에게 있습니다. 이러한 강행규정을 위반하여 임차인에게 불리하게 작성된 특약은 무효가 될 수 있습니다. 다만, 전구 교체나 도어락 건전지 등 소모품은 특약에 따라 임차인 부담이 유효합니다.

분쟁 해결 합의서를 공증받는 게 좋을까요?

금전적 배상 약속이 포함되어 있다면 공증을 강력히 추천합니다.

단순한 수리 약속 등은 계약서 특약으로도 충분하지만, “보증금 미반환 시 지연이자 지급”이나 “손해배상금 분할 납부” 등 구체적인 돈 문제가 얽혀 있다면 공증(집행증서)을 받아두는 것이 좋습니다. 이는 소송 없이도 바로 강제집행을 할 수 있는 강력한 효력을 가집니다.